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🏠 10.15 부동산 대책 총정리 “서울 전역, 경기 12개 지역 — 전면 규제 지역으로 전환”

🏠 10.15 부동산 대책 총정리 “서울 전역, 경기 12개 지역 — 전면 규제 지역으로 전환”

📅 발표일: 2025년 10월 15일
📍 주관: 국토교통부 · 기획재정부 · 금융위원회
📰 기준일: 2025년 10월 16일
✍️ 정리: 부동산 정책 리포트

🧭 들어가며

2025년 10월 15일, 정부는
‘부동산 관계장관회의’를 통해 **주택시장 안정화 대책(10.15 대책)**을 발표했습니다.

핵심 방향은
👉 **“서울 전역 규제 + 금융 강화 + 불법 단속 + 공급 가속화”**입니다.

🗺️ ① 규제 지역 확대 지정

“서울 전역, 경기 12개 지역 — 전면 규제 지역으로 전환”

📍 규제 지역 구성

  • 서울 25개 자치구 전역: 조정대상지역 + 투기과열지구

  • 경기도 12개 지역
    → 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구),
      수원시(영통·장안·팔달구), 안양시(동안구),
      용인시(수지구), 의왕시, 하남시

📍 토지거래허가구역

  • 위 지역 내 아파트·연립·다세대 포함

  • 10월 20일부터 효력 발생

  • 해당일 이후 거래 시 관할 관청 허가 필수

  • 단, 10월 20일 이전 계약분은 허가 제외

📍 지정 이유

  • 최근 가격 상승률·거래량 급등

  • 시장 과열 및 확산 우려

💰 ② 부동산 금융 규제 강화

“주담대 한도 축소 + 금리 부담 확대”

📍 주택담보대출(주담대) 한도 변경

  • 시가 15억 원 이하 → 한도 6억 원 (변동 없음)

  • 시가 15억~25억 원 이하 → 한도 4억 원

  • 시가 25억 원 초과 → 한도 2억 원

📍 스트레스 금리 상향

  • 기존 1.5% → 3.0%로 인상

  • 수도권 및 규제 지역 주담대 대상

📍 전세대출 DSR 반영 강화

  • 1주택자가 수도권·규제 지역에서 전세대출 받을 경우
    → 이자상환액을 DSR에 포함

📍 은행권 리스크 관리 강화

  • 주담대 위험가중치 하한
    15% → 20%로 상향

  • 시행 시기: 2026년 4월 예정 → 2026년 1월로 앞당김

🧾 ③ 세제 개편 방향

“보유세·거래세 구조 합리화 검토 중”

  • 구체적 시기·세율은 미정

  • 관계부처 TF 및 연구용역 진행 중

  • 보유세·거래세 조정 + 지역별 수요 쏠림 완화

  • 시장 영향과 과세 형평을 고려해 단계적 추진

💬 세제 완화보다 체계 정비 중심의 중기 개편 방향입니다.

🚨 ④ 부동산 불법 행위 단속 강화

“전 부처 합동 대응 체계 가동”

📌 국토교통부

  • 허위 신고, 계약 해제 등 ‘가격 띄우기’ 수법 기획 조사

  • 신고센터 운영 및 수사 의뢰

📌 금융위원회

  • 사업자대출 유용 실태 전수조사

  • 규제 회피 사례 집중 점검

📌 국세청

  • 30억 원 이상 초고가 주택 취득·증여 거래 전수 검증

  • 시세조작 중개업소 단속

  • ‘부동산 탈세 신고센터’ 신설

📌 경찰청

  • 전국 841명 규모 특별단속반 운영

  • 집값 띄우기·부정청약·재건축 비리 등 중점 단속

  • 국무총리 산하 ‘부동산 불법행위 감독기구’ 신설 예정

🏗️ ⑤ 주택 공급 조기화 (9·7 대책 후속)

“수도권 135만 호 공급 목표, 속도전 돌입”

📍 핵심 추진 내용

  • 노후 청사·국공유지 활용 신규 공급 후보지 발표

  • LH 개혁 → 직접 시행 방안 확정

  • 서울 노후 영구임대 2.3만 호 재건축 (분양·임대 혼합형)

  • 신축 매입임대 7,000호 연내 모집 완료

  • 서울 신규 공급 4,000호 추진 중
    (성대 야구장·위례업무용지 등 포함)

📍 수도권 공공택지 공급 일정

  • 2025년 분양 물량 2.2만 호 → 잔여 5천 호 연내 분양

  • 2026년 예정 물량 2.7만 호 → 일부 단지 연내 계획 발표

  • 신규 택지 3만 호 → 입지 검토 중

📍 강남권 핵심 지역

  • 서리풀지구 (2만 호), 과천지구 (1만 호)

  • 보상·부지 조성 속도 대폭 단축

  • 서리풀지구는 2025년 3월 조기 지정,
    2029년 분양 목표

💬 정부 발언 요약

“주택시장 안정의 골든타임을 놓치면
국민들의 내 집 마련이 더욱 어려워질 수 있다.”
— 김윤덕 국토교통부 장관

정부는 이번 대책을 통해
‘시장 안정 → 공급 정상화 → 실수요자 보호’
3단계 대응을 본격화할 계획입니다.

📊 종합 요약

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🏘️ 규제 지역 확대

  • 서울 전역 + 경기 12개 지역

  • 10월 20일부터 허가제 시행

💰 금융 규제 강화

  • 대출 한도 축소 (최대 6억 → 2억~4억)

  • 스트레스 금리 3.0%로 상향

📑 세제 개편 예고

  • 보유세·거래세 합리화 검토

  • TF 통해 중기 로드맵 수립

🚨 불법행위 단속 강화

  • 탈세, 허위 신고, 재건축 비리 전담 수사

  • 총리실 산하 감독기구 신설 예정

🏗️ 공급 확대 가속화

  • 수도권 135만 호 공급 목표

  • 서리풀·과천지구 조기 착공 추진
    ──────────────────────────────

🧩 한줄 요약

“서울 전역 규제 + 수도권 공급 확대,
정부의 부동산 안정 모드가 본격 가동됐다.”

🏁 마무리

이번 10.15 부동산 대책은
단순한 규제 강화가 아니라 **시장 체계 전반의 리셋(Re-Set)**입니다.

  • 단기적으로는 투기수요 차단

  • 중기적으로는 금융 리스크 완화

  • 장기적으로는 공급 기반 복원

즉,

“세금보다 실효성, 공급보다 실행 속도”
를 강조한 정책 전환점으로 볼 수 있습니다.


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